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VERMIETERPFANDRECHTSVERSTEIGERUNG § 559 BGB

Der Vermieter hat wegen seiner Forderungen aus dem Mietverhältnis an den vom Mieter eingebrachten Sachen nach § 559 BGB ein gesetzliches Vermieterpfandrecht. 

Räumung blockierter Mietobjekte - wir ermöglichen kurzfristig einfache Lösungen

 
- z. B. bei Mietschuldnern, im Todesfall des Mieters oder der rechtssicheren
   Beräumung

Seit vielen Jahren führen wir öffentliche Vermieterpfandrechtsversteigerungen nach dem sogenannten "Berliner Modell" durch. Wir ermöglichen Vermietern eine rechtssichere Alternative zur teuren Zwangsräumung.

Mit der Novellierung des Mietrechts wurde mit § 885 a ZPO das sich in der Praxis bewährte Modell der "Berliner Räumung" in das Gesetz aufgenommen. Trotz jahrelanger Widerstände fand unsere Rechtsauffassung ihre gesetzliche Grundlage.

Wir führen die Versteigerungen vor Ort im Mietobjekt durch. Das vermeidet Lager- und Transportkosten. Der Käufer erhält mit dem Zuschlag die Auflage der besenreinen Beräumung. Auch für den Fall, dass sich kein Käufer findet ermöglichen wir eine rechtssichere und kostengünstige Lösung.

In Nachlassfällen, auch bei noch nicht durch das Nachlassgericht freigegebenen Objekten, helfen wir Vermietern bei der Anwendung ihres Vermieterpfandrechts blockierte Immobilien kurzfristig wieder frei zu bekommen. Die Korrespondenz mit Nachlassgerichten, Nachlasspflegern und Behörden wird durch uns übernommen.

Durchführung: Für Vermieter ist die Abwicklung einfach. Sobald sie durch den Gerichtsvollzieher wieder in den Besitz ihrer Immobilie gelangt sind, übernehmen wir die rechtssichere Abwicklung der Verwertung. Bitte übersenden sie uns zunächst per Fax das <ONLINE FORMULAR [389 KB]> zur Feststellung der Pfandreife und im Anhang die vom Gerichtsvollzieher erstellte Dokumentation. Anhand der Dokumentation können wir den möglichen Versteigerungserlös einschätzen.

Kosten: Die Kosten bei Vermieterpfandrechtsversteigerungen bemessen sich lediglich an der Werthaltigkeit des Pfands, Entfernung und Zeitaufwand. Dafür berechnen wir in der Regel eine Grundpauschale. Vom Käufer verlangen wir kein Aufgeld, so dass unseren Auftraggebern der gesamte Verwertungserlös zur Verfügung steht. (Ausnahme: Wenn sich unter den Pfändern Gegenstände befinden wie Kunstwerke, Antiquitäten, Musikinstrumente, KFZ, Schmuck, Uhren, originale Designer-Möbel, Porzellan, Massiv-Silbergerät, Sammlungen, Briefmarken, Münzen, Bücher, Wertpapiere, Warenläger und Maschinen aber nur sofern diese tatsächlich hochwertig, wertvoll oder bedeutend sind müssen sie gesondert beworben werden.Falls weitere Dienstleistung gewünscht sind, werden diese gesondert in Rechnung gestellt.

Entsorgung: Nach § 885 a ZPO können offensichtlich wertlose Dinge vom Vermieter entsorgt werden. Es ist Aufgabe des Gerichtsvollziehers, eine Dokumentation des vorgefundenen Inventars vorzunehmen. Aus Gründen der Amtshaftung wird er keine Aussage zur Werthaltigkeit machen. 

Unser Lösungsvorschlag: Als allgemein öffentlich bestellter, vereidigter Versteigerer sind wir zur Begutachtung berechtigt und können einen möglichen Versteigerungswert des Pfands feststellen. Aufgrund des Gutachtens kann dann Wertloses sofort entsorgt werden. Kommt es dennoch zu Regressansprüchen, kann sich der Vermieter bei der Schadensregulierung auf unser Gutachten berufen.

 
 Sondersituation Insolvenzfall

Die Vermieterpfandrechtsverwertung im Insolvenzfall

Für die Verwertungsbefugnis des Insolvenzverwalters ist ausschlaggebend, dass er die Sache in Besitz hat (§ 166 Abs. 1 InsO). Wenn der Vermieter vorher sein Vermieterpfandrecht geltend gemacht und das Sicherungsgut zum Zweck der Verwertung an sich gezogen hat, kann er die Verwertung durch einen allgemein öffentlich bestellten, vereidigten Versteigerer im Wege der öffentlichen Versteigerung durchführen lassen.

Verkürzt dargestellt, dient das Insolvenzverfahren zwei Zielen. An erster Stelle steht die Restrukturierung. Diese wird auch auf Kosten der Gläubiger herbeigeführt. Zweites Ziel ist dann die Befriedigung sämtlicher Gläubiger des Schuldners. Von der zur Verfügung stehende Insolvenzmasse, auch aufgrund der in Deutschland teuren Verfahrenskosten, wird am Ende eines langen Verfahrens häufig nur ein Bruchteil des Masseerlöses zur Befriedigung der Gläubiger ausgekehrt.
 
Vermieter und Insolvenzverwalter stehen miteinander im Konkurrenzverhältnis. Der Vermieter strebt eine schnelle Räumung und eine, seine Forderungen deckende, zeitnahe Verwertung des Vermieterpfandes an. Die Bemühungen des Insolvenzverwalters zielen auf Anreicherung der Masse, auf einfach umsetzbare Verwertungsmaßnahmen und auf die Deckung seiner eigenen Kosten und Gebührenansprüche (dies an sei an dieser Stelle legitimerweise erwähnt; vom wirtschaftlichen Interesse des Insolvenzverwalters her gesehen ist dies nachvollziehbar). Der Insolvenzverwalter benötigt zur Durchsetzung seines Verwertungsrechts den unmittelbaren Besitz, also die die tatsächliche Sachherrschaft über einen Gegenstand. Gelingt es dem Vermieter unter Beachtung aller rechtlichen Vorgaben sein Pfandrecht rechtzeitig geltend zu machen, hat der Insolvenzverwalter das Nachsehen. Dann greift zugunsten des Vermieters das Prioritätsprinzip. Die Verwertung des Vermieterpfands durch den allgemein öffentlich bestellten Versteigerer führtbei höherem Verwertungserlös fast immer zu einer schnelleren Realisierung der Forderung und Auszahlung als durch Verkauf durch den Insolvenzverwalter. Das Mietobjekt ist nicht durch die Insolvenzverwaltung blockiert, sondern kurzfristig wieder frei.

Grundsätzlich hat der Insolvenzverwalter gemäß § 88 InsO die Verwertungsbefugnis, wenn der Vermieter sein Pfandrecht nicht einen Monat vor Antrag auf Insolvenzverfahren erworben hat.

Gemäß § 166 Verwertung beweglicher Gegenstände InsO darf der Insolvenzverwalter eine bewegliche Sache, an der ein Absonderungsrecht besteht, freihändig verwerten, wenn er die Sache in seinem Besitz hat.

Gegenüber einer Verwertung von in Pfand genommenen Sachen durch den allgemein öffentlich bestellten, vereidigten Versteigerer bedeutet dies in der Regel erhebliche Nachteile zulasten des Vermieters. Das Verwertungsverfahren entzieht sich, insbesondere was die Verwertungskosten betrifft, dessen Kontrolle. Die Möglichkeit des Nachweises einer besseren Verwertungsmöglichkeit durch den Vermieter nach § 168 InsO erweist sich in der Praxis in den meisten Fällen als nicht umsetzbar - es zählt nicht zur Kernkompetenz des Vermieters, in so knapp bemessener Frist Kaufinteressenten zu generieren. Hat der Insolvenzverwalter das Pfand im Besitz, zählt dieses zu den sogenannten Absonderungen. Er ist dann zur Verwertung des Pfands berechtigt. Es steht ihm frei, wie und zu welchem Preis er verwertet. Er kann freihändig verwerten oder Dritte seiner Wahl mit der Verwertung beauftragen. Der Insolvenzverwalter oder der von ihm Beauftragte ist nicht dazu verpflichtet, in einem geregelten Verwertungsverfahren den höchstbietenden Käufer zu ermitteln. Er kann an den Erstbesten oder ihm Genehmen zu jedem Preis verkaufen. Der Insolvenzverwalter erhält aus dem Verwertungserlös eine Pauschale von mindestens 9 Prozent zzgl. 19 % Umsatzsteuer und weitere Pauschalen für die Verwertungskosten. Liegen die tatsächlich entstandenen Verwertungskosten erheblich höher oder niedriger als die Pauschalen, sind die tatsächlich entstandenen Kosten anzusetzen (§ 171 Abs. 2 S. 2 InsO). Lagerflächen sind erfahrungsgemäß lange blockiert. Für die Verwertungsbefugnis des Insolvenzverwalters ist ausschlaggebend, dass er die Sache in Besitz hat (§ 166 Abs. 1 InsO). Wenn aber der Vermieter vorher sein Vermieterpfandrecht  geltend gemacht und das Sicherungsgut zum Zweck der Verwertung an sich gezogen hat, kann er die Verwertung fortsetzen. Eine Rückgabepflicht an den Insolvenzverwalter besteht nicht. Dadurch entfallen für dieses Sicherungsgut auch die später noch zu erörternden Kostenbeiträge. Für das Verwertungsrecht des Insolvenzverwalters ist es ausreichend, dass er den Besitz im Antragsverfahren in seiner Eigenschaft als vorläufiger Insolvenzverwalter erworben hat und dass ein Veräußerungsverbot erlassen war. Von diesem Zeitpunkt an kann er eine Herausgabe an den Vermieter abwehren. Er muss den Besitz aber tatsächlich übernommen haben. Der mittelbare Besitz des Verwalters reicht für ein Verwertungsrecht nicht aus.

Befürchtungen der absonderungsberechtigten Vermieter, der Insolvenzverwalter könne sein Verwertungsrecht dazu missbrauchen, dass er untätig bleibt und den Verkauf nicht zügig betreibt, beugt die Insolvenzordnung durch die allgemeine Verwertungspflicht nach dem Berichtstermin (§ 159 InsO) und vor allem dadurch vor, dass der Vermieter vom Berichtstermin an laufend die geschuldeten Zinsen aus der Insolvenzmasse fordern kann (§ 169InsO). Der Zinslauf endet mit der Auszahlung des Verwertungserlöses an den Vermieter.  Der Zinssatz richtet sich nach den vertraglichen Vereinbarungen. Wenn der Schuldner sich in Verzug befindet, können auch Verzugszinsen verlangt werden.

Freigabe:  Der Insolvenzverwalter ist nicht gezwungen, von seinem Verwertungsrecht Gebrauch zu machen. Stattdessen kann er dem Gläubiger nach (§ 170 Abs. 2 InsO) die Verwertung überlassen. Dies ist zweckmäßig, wenn der Gläubiger günstigere Verwertungsmöglichkeiten besitzt, etwa weil er einen mit der Verwertung von Pfandrechten gut eingeführten öffentlich bestellten, vereidigten Versteigerer beauftragen möchte. Es ist auch in diesem Fall ratsam, nicht auf die Privilegien der Pfandrechtsverwertung zu verzichten.

Kostenbeteiligung des Vermieters: Die Verwertung von Sicherungsgut ist im Insolvenzfall mit Kosten verbunden, die den Erlös schmälern. Sie entfallen auf die Feststellung, welche Gegenstände dem jeweiligen Sicherungsvertrag unterliegen, auf die Erhaltung des Sicherungsguts bis zur Verwertung und auf die Verwertung selbst. Hat der Verwalter dem Vermieter die Verwertung des Gegenstandes oder der Forderung überlassen, so sind 4% des Erlöses für die Kosten der Feststellung, 19% des Erlöses für die Umsatzsteuer, sofern durch die Verwertung solche zu Lasten der Masse ausgelöst wird, an die Masse abzuführen.

 Insolvenzanfechtung durch Insolvenzverwalter

Um Risiken zu beherrschen, muss man sie kennen! 

Die Insolvenzanfechtung ist ein Risiko, dessen sich viele Vermieter nicht bewusst sind. Wenn bei gewerblichen Mietverhältnissen der Mietzins nicht mehr pünktlich geleistet wird oder rückständig ist, dann ist die Gefahr der Insolvenz groß. Dem Vermieter droht nicht nur der Verlust seiner Mietforderung, sondern auch die Insolvenzanfechtung. Das bedeutet, wenn dem Vermieter z.B. aufgrund schleppender Zahlungsweise, ungewöhnlichen Zahlungswegen, oder geplatzter Lastschriften unterstellt werden kann, dass ihm die Zahlungsunfähigkeit des Mietschuldners bekannt war, dann "schnappt die Falle" zu. Der Insolvenzverwalter kann ab dem Zeitpunkt zusätzlich alle nicht in bar bereits vom Mieter geleisteten Zahlungen für einen Zeitraum bis zu 10 Jahren vom Vermieter zurückfordern. Der Nachweis ist vom Insolvenzverwalter anhand der vorhandenen Belege leicht zu führen. Darüber hinaus ist in der Regel das Mietobjekt über einen langen Zeitraum blockiert. Schleppende Zahlungseingänge können fatale Folgen haben (vergl. BGH Urteile Az.: IX ZR 70/08, IX ZR 134/10, IX ZR 239/09, IX ZR 3/12 und IX ZR 143/12).

Fazit: Ihr Verständnis mit dem Mietschuldner kann Ihr Unternehmen unkalkulierbar belasten - deshalb bei Zahlungsproblemen unbedingt sofort handeln!

So können wir helfen?
Um den Risiken der Insolvenanfechtung zu begegnen, beraten wir gewerbliche Vermieter, wie Sie in der Praxis umgehend unter Einbindung Ihres Pfandrechts insolvenzanfechtungsfeste Gegenstrategien in ihr Forderungsmanagement integrieren können (vgl. BGH AZ.: IX ZR 3/12, AZ.: IX ZR 52/10).
Bei Insolvenzfällen werden wir häufig von pfandberechtigten Vermietern gefragt, ob wir noch kurzfristig helfen können, ihre Pfandrechte zu realisieren. Leider ist dann "das Kind zumeist schon in den Brunnen gefallen". Dann bleibt uns nur das Gespräch mit dem Insolvenzverwalter, um zumindest die Verwertungsfreigabe zu erreichen. Bei Mietrückständen können wir Vermietern bei der Realisierung ihrer Forderungen immer dann am besten helfen, wenn sie bei Zahlungsproblemen sofort handeln.
Übersenden Sie uns per Fax das <ONLINE FORMULAR [389 KB]> zur Festellung der Pfandreife. Nach erster Überprüfung setzen wir uns kurzfristig mit Ihnen in Verbindung.

ANLAGEN

Ausführlich zu Vermieterpfandrechtsversteigerungen auf unserer Website: http://www.vermieterpfandrechtsversteigerung.de/index.php.

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